美国房价已达历史最高点,美国深圳

作者:国际合作

由于供给短缺,美国多个房价指数接近次贷危机前的高点。飙升的房价吓退了买家,美国2月份新建住宅销量连续第三个月下滑,二手房市场也显露疲态。  另外,受近期贸易争端和美联储加息等因素叠加影响,业内人士分析,尽管抵押贷款利率仍将上扬,但由于2018年美国房地产库存紧张状况仍不会缓解,房价或将进一步上升。  价格高涨挤压销量  十年前的次贷危机使美国房地产滑坡,此后处于调整中。随着经济复苏,2012年以来,房地产市场开始触底反弹,直到2017年恢复至次贷危机前水平。截至2017年底,全美住宅建筑商协会NAHB住房市场指数升至74,为1999年8月以来新高,显示出建筑商对房地产市场前景十分乐观。  不过今年以来,该行业的销量和龙头企业股价却遭遇双杀。  据中国证券报报道,美国商务部数据显示,美国2月新屋销售年化总数为61.8万户,环比下降0.6%。另据美国全国房地产经纪商协会(NAR)数据,1月份,占据美国房地产超八成市场的二手房,其签约量也大幅下滑至3年多以来最低位。  受经营业绩影响,美国房地产公司股价从2018年1月中旬起承压,其中NVR股份有限公司、霍顿房屋公司和莱纳房产公司三巨头股价分别较年初高位下降19.19%,18.56%和19.52%。  与此同时,美国房价仍持续上涨。2月份,新房价格中位数为326800美元,同比增长9.7%。从Case-Shiller美国房价指数来看,当前美国房价已经超过2006年高位时6.3个百分点,刷新历史纪录。按2月份的销售速度计算,5.9个月才能清空房屋供应量,这是自2017年8月以来的最长时间。  随着创纪录的低库存引起买家争抢,近三分之二美国城市的房价在第四季度达到历史最高水平。  据凤凰国际iMarkets报道,美国全国地产经纪商协会周二表示,在其监测的大都会区之中,64%的地区单户住宅价格达到历史最高。全美单户住宅价格第四季度同比上涨5.3%。在该团体调查的177个地区中,有15%的地区出现两位数的价格上涨,高于第三季度的11%。  就业增长带动住房需求,美国的房价一直在稳步上涨。虽然房价自2011年以来上涨了48%,但收入仅增长15%,使得许多潜在买家望房兴叹。  持续的价格上涨“对于房主而言无疑是好消息,特别是对那些曾经处于负权益状况的人来说,”美国全国地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示。“然而,过去十年新建住房的短缺确实给当地市场带来了负担,并使得购房变得难以负担。”  美国全国地产经纪商协会表示,包括单户住宅和公寓在内的二手房销量在第四季度增长4.3%,季节性因素调整后折年率达到562万套。截至12月底,待售二手房只有148万套,同比下降10.3%。  房价最高的市场是加利福尼亚州圣何塞,那里房价中值为127万美元;其次是加州的旧金山(专题)和尔湾、檀香山和圣地亚哥。  大量人口逃离加州  据凤凰国际iMarkets报道,加州一向以气候宜人景色优美着称,但由于住房成本上升和税收高企,越来越多的人正决定离开这里迁往其他州,例如内华达州、亚利桑那州和得克萨斯州。  洛杉矶(专题)研究与咨询公司Beacon Economics的创始人Christopher Thornberg表示,根据美国人口普查局的美国社区调查数据,“低收入的加州人正在离开,而不是高收入者。”他表示,住房问题是促使人们离开加州的首要原因。  南加州大学与《洛杉矶时报》去年秋季联合进行的一项调查显示,包括住房在内的生活成本高企,是加州面临的最重要问题。这项调查还发现,超过半数的加州人希望废除该州新的汽油税,后者导致汽油费用上涨了40%。  美国招聘网站Indeed.com首席经济学家Jed Kolko表示:“过去几年加州向其他州流失人口的速度在加快,部分原因是由于住房成本上涨。”  他表示,美国人口普查局最新的数据显示,从2016年7月到2017年7月,从加州流出的人口超过了从其他州流入该州的人口。换句话说,加州因为国内移民(专题)正在流失人口。  在这一年时间里,加州净流出超过13.8万人口,而同期得克萨斯州净流入逾7.9万人,亚利桑那州净流入逾6.3万人,内华达州净流入逾3.8万。  数据显示,2015年至2017年间,加州流出人口最受欢迎的目的地是得克萨斯州、亚利桑那州、俄勒冈州、华盛顿州和科罗拉多州。  美国租房及市场研究网站Zumper的数据显示,全美10个最贵的住房租赁市场中,有5个在加州。旧金山是全美最贵的租赁市场,其次才是纽约(专题)。圣何塞位居第三,洛杉矶名列第六。奥克兰与圣迭戈也位列前十。  洛杉矶/圣费尔南多谷地区的房地产经纪Steve Feldman表示:“对很多人来说,租房是他们唯一的选择,因为这里的房价令人难以负担。”  Zumper的数据显示,洛杉矶地区一居室公寓的月租金中位数为2249美元,在旧金山是接近3400美元。洛杉矶地区两居室公寓的月租金中位数为3200美元,旧金山是4500美元左右。相比之下,拉斯维加斯和凤凰城的一居室租金分别为925美元和945美元,两居室租金分别为1122美元和1137美元。  后市库存仍将趋紧  业内人士分析,销量下滑源于较低的库存水平(2017年底待售房源同比减少12%)和不断上涨的抵押贷款利率。据抵押贷款金融机构数据,目前30年期固定抵押贷款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反,尽管美国失业率降至17年低点的4.1%,但年度工资增长一直低于3%。  值得关注的是,近期美国对钢铁和铝征收关税的威胁提高了新房的材料成本(建筑行业占美国钢材需求的40%),给住宅建筑商的利润率带来压力。另外,尽管美联储加息的传导机制,将再度提高抵押贷款利率。但业内分析,美国房地产后市库存依然趋紧,房价也将进一步攀升。  供应端方面,美国房地产信息查询网站Zillow认为,受缓慢的房产建设、房主售房意愿下降和强劲需求(尤其是美国年轻人买房的需求)等综合因素推动,待售房源数量将延续2011年以来持续下滑态势,库存紧张状况将不会缓解。  国际评级机构惠誉也表示,伴随着继续维持的低失业率水平和强劲的GDP增速,美国房地产市场将出现过热现象,不太可能终止房价总体上升趋势。

坐拥硅谷的旧金山,房价和租金水平在全美楼市中傲视群雄,但硅谷的精英和白领们都为此付出了代价。高房价和高租金迫使居住需求外溢,越来越多的工薪阶层要付出3小时以上的通勤时间,越来越多的科技巨头高管们乘坐私人飞机上班,渐渐地天空也开始堵了。9月以来,旧金山楼市增长见顶的迹象越发明显。湾区的房屋销售数量同比大降19%,创下2007年以来最冷清的9月。无独有偶,同处于加州的圣地亚哥,房屋销售量下滑17.5%,为11年来的最低水平。阳光明媚的加州被楼市下行的悲观预期所笼罩。9月旧金山湾区的房价中位数达到81.5万美元,同比增长9.3%,这样的涨势还能维持多久?01高房价与高租金之殇旧金山的房价水平在全美楼市中处于什么地位?根据Zillow统计,2018年9月,全美住宅成交总价的中位数约为22万美元,同比去年上涨了7.6%;拥有众多科技巨头的旧金山,住宅成交总价的中位数高达92万美元,同比去年上涨9.8%。旧金山湾区涵盖Alameda、Contra Costa、Marin、Napa、Santa Clara、SanFrancisco、San Mateo、Solano和Sonoma9个县。其中SanMateo领涨,房价中位数高达139万美元,同比去年上涨了14.4%。Zillow统计还显示,2018年上半年房屋增值率方面,旧金山为11%,与上涨15%的拉斯维加斯、11.6%的达拉斯和11.4%的西雅图同处于不动产增值的第一梯队。与此同时,旧金山的租金水平也直上云霄。2018年9月全美租屋价格中位数为1440元,旧金山的租屋价格中位数高达3399美元。房价及租金水平之高,以至于硅谷的精英人士也面临着沉重的居住支出压力。根据zillow在2018年上半年的统计,旧金山居民收入的44.9%用于支付按揭贷款。同为一线楼市,西雅图的数据是28.6%,纽约的水平是27.9%。相比房奴,旧金山的租户也不轻松。房租支出占居民收入的比例高达39.2%,这已经是历史新高。相比之下,纽约是37%,西雅图是30%左右。美国抵押贷款银行家协会(MBA)10月17日的月度报告显示,美国30年期抵押贷款平均利率上升至2011年2月以来的最高水平,达到5.10%。Zillow高级经济学家亚伦·特拉萨斯在报告中表示,抵押贷款利率出现明显的上升趋势,意味着人们普遍负担得起的抵押贷款利率时代就要走到历史终点。尤其是在房价水平高企的旧金山,按揭贷款抬升的生活支出成本甚至透支了科技公司发展带来的工资收入增长。当地,全年收入是11.7万美元(约合78万元人民币)的家庭,仍然要被划入“低收入”类。硅谷的居民和雇员饱受高房价、高租金之苦。高昂的居住成本没有阻止年轻人涌入硅谷求职,为了让高工资名副其实,他们选择付出更多的通勤时间。旧金山市中心的房价中位数在90美元到120万美元中间不等,而三小时公共交通车程之外的斯托克顿则只需要26万美元。科技巨头的高管们另有出路,他们住在郊区,乘坐私人飞机上班。只不过,现在硅谷不仅地上堵,天上也堵。为了起降安全,私人飞机都要排队升空。最终,即使你能开飞机上班,单程通勤时间也会超过50分钟。02旧金山和圣迭戈销量见顶,加州楼市要凉凉?旧金山楼市是加州房地产市场的缩影。Zillow发布的9月全美城市房价中位数排行榜上,前十名中有五个来自加州,圣何塞、旧金山、洛杉矶和圣迭戈占据前四。然而,在全美景气指数最高的房地产市场,这一轮长达6年的上涨周期面临结束。美元进入加息周期,住房按揭贷款利率上升带来的最直接影响是购房成本的上升,随之而来的是楼市成交量的下降。9月加州圣地亚哥的房屋销售量下滑17.5%,至11年来的最低水平,根据房产分析公司CoreLogic的数据,9月,该县共售出2942套房屋,低于去年3568套的水平。这是自金融危机爆发以来的最低迷的9月,2007年9月的销售量为2152。同时,9月,科技巨头扎堆的旧金山湾区的房屋销量同比大降19%,创下2007年以来最冷清的9月。CoreLogic分析师AndrewLePage表示,购买中位数房价的家庭所需要支付的本息同比增长了21%,原因是按揭贷款利率在同期增加了约0.8个百分点。另一个楼市下行的信号是租金增长的放缓。Zillow发布的9月份房租价格中位数显示,圣何塞和旧金山的租金出现了同比小幅下滑,圣迭戈则止住了上涨态势。更令人担心的行情是,成交量下跌的同时,库存水平出现了大幅增长。截止9月,旧金山的楼市库存是4400余套,年增长率高达40.5%;圣迭戈的库存是6600套,年增长率高达47.1%。考虑到新建住宅数量的负增长,这些库存主要来自二手房市场,一定程度上反映了业主挂牌出售房产的普遍性和集中性。回顾历史上多次楼市泡沫的形成和破灭,房地产市场大致要经历三个阶段:首先是货币超发、信贷宽松带来的楼市量价齐涨;其次是二手房出售的数量增加或房屋净值贷款规模的扩大,房价坚挺,部分投机者套利退出;三是房价上涨超过居民承受能力,加息又抬高购房成本,造成楼市需求的萎缩,导致住宅库存积压,房价大幅跳水,资产泡沫破灭。旧金山、圣迭戈和圣何塞的楼市似乎正从第二阶段向第三阶段过度,阳光明媚的加州房地产市场被楼市下行的阴云所笼罩。更高水平的薪资上涨可能促使旧金山等楼市实现软着陆,甚至在短期的萎靡后再次反弹向上,这有赖于初创科技公司的大量入驻和业绩指数级成长。但不幸的现实在于,评估机构Savills针对全球范围内22个城市的调查显示,包括旧金山、香港在内的生活成本高企的城市,已经不再适合于创业,硅谷的科技精英正在向新兴市场的创业城市外溢,比如吉隆坡、新加坡和北京。综合人口统计和房价统计的结果,楼市见顶的旧金山面临着另一种尴尬的衰退:2016年,每1000位25至29岁的女性中,仅诞生27.4名新生儿,在全美所有城市中排名最低。Zillow的调查显示,房价中位数越高,新生儿诞生率越低。短期内遭遇租金增长放缓、住宅成交量下滑,中长期面临就业人口外溢、出生率持续低迷,旧金山所代表的加州楼市可能真的快支撑不住了。

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